最近よく耳にするようになった「副業」。昔は会社に内緒でこっそりしていた人もいるかもしれません。近年では、副業ブームといわれるくらい、副業を堂々と認めている大手企業も出てきています。
副業とはいってもいろんな分野で活躍されている人たちがいますが、その中でも誰もが憧れる「不労所得」を獲得するべくおすすめするのが「不動産投資」です。不動産って土地を持っていないとできないと思いがちですが、持っていなければ購入すればいいのです。
不動産投資をやってみたいと思っているけど、どうやって始めたらいいのかわからない人も多いでしょう。不動産投資って、他の副業と比べると初期投資が大きい分なかなか始められない人が多いんです。確かに借金をしてまで副業にお金をつぎ込まなくても・・・と思うかもしれませんが、正しい知識とやり方を知っていれば何もしなくても収入が得られる魅力的な投資方法です。
ここでは、初心者でもわかりやすく不動産投資についてご説明していきますので、楽しみにしていてください。
不動産投資の流れ～物件探し～
不動産投資を始めるためには、収入を得るための不動産を見つけなければなりません。
元々家族が持っている土地を運用していくのであれば問題ありませんが、自分で物件購入から開始するのであれば、好条件の物件探しが第一です。
物件を探す方法
物件を見つける方法は主に2つありますが、それぞれ詳しくご紹介していきますね。
①インターネット検索
不動産投資をするための「投資用物件サイト」があります。投資用物件専門で取り扱っているので、不動産投資を始める人は、ここから見つけるとスムーズに話がまとまります。
投資用物件サイトで自分が投資したいと思っている物件の場所や予算など条件を入力すれば、該当するエリアの情報が見られるようになっています。もし、特にエリアにこだわらずに物件を探したいのであれば、新着情報に目を向けると新しい情報を常に見ることができるので、好条件の物件に出会うことができるでしょう。
投資用物件サイトでは、物件ごとに表面利回りが掲載されているので、この物件を購入した時の収入をイメージすることができます。
表面利回り・・・物件が満室の場合の数字
実質利回り・・・表面利回りから経費や税金、空室も想定した数字
この2つの利回りの違いは頭に入れておいてください。
投資用物件サイトに載っている利回りはあくまでも表面利回りなので、実際に手元に入る最大の数字だということを理解しておきましょう。
また、不動産サイトの情報を見ることで、投資物件を探すこともできます。不動産サイトの場合は、あくまでも本人が居住することを目的として掲載しているので、不動産所得を得るための物件は少ないといえます。マンションの一室を購入して賃貸として貸し出す目的なら、不動産サイトでも情報が得られるでしょう。
②実際に店舗に足を運ぶ
投資物件や不動産情報を提供している会社に直接来店しておくのも大事なことです。
不動産投資初心者は、そもそも不動産という基本的なこともわかっていないことが多いです。その点、不動産会社の人は、不動産におけるスペシャリストなのであらゆる情報に精通しています。
投資物件サイトや不動産サイトでは物件情報しかわかりませんが、不動産会社に足運ぶことで不動産に関する知識や投資にいい物件の紹介、実質利回りについても詳細に教えてくれることでしょう。専門家の意見はしっかり聞いておくことも、不動産投資を成功させるポイントです。
また、不動産会社で自分が希望する立地や金額、利回りなどを提示しておけば、条件にあった物件が出てきたときに一番に声がかかるでしょう。できれば何回も足を運んで窓口の人と仲良くなれたらなおいいですね。
投資物件を決める
投資物件を見つけることができたら、必ずやっておいてほしいのが「内覧」です。
気になる物件はもちろんですが、好条件を提示されて即購入したいと思っても内覧はしてください。特に中古物件だと、内装や設備はそのまま使えるのかを自分で確認しておかないと、購入してからメンテナンスが必要だったりリフォームしないといけなくなることがおきたりします。
また、立地がよくても内装がいまいちでせっかく購入したのに借り手がないとなったら意味がありませんよね。
また、内覧する際には周辺環境も十分に確認しておきましょう。
不動産投資の流れ～物件購入手続き～
不動産投資物件が決まったら、いよいよ契約に移ります。
契約に必要な書類は不動産会社から提示があると思うので、言われた書類を準備してください。
契約の流れについては、購入申込書に記入して提出する際に不動産会社から重要事項説明を受けます。重要事項説明の中で瑕疵担保責任についての説明があるはずですが、瑕疵担保責任については特に念入りに聞いておきましょう。物件の購入が完了した後にその時には気づかなかった不備が見つかることがあります。そうした時に、新築なら10年、中古なら2年の瑕疵担保責任を不動産会社が負ってくれるというものです。購入後の責任問題については後々もめることがないよう、はっきりしておきましょう。そして、重要事項説明について同意できたら、売買契約を結びます。契約の際にローンの返済計画なども立てますので、その後借り入れの銀行などのローン審査が入ります。ローンの審査に通れば、頭金を不動産会社に支払って売買契約が成立します。
売買契約が完全に成立してしまえば、すぐにでも投資物件の運用を開始することができるので、早く収入を得るためにもすぐに動き出しましょう。
物件購入に必要な費用とは
投資物件を購入する際には、物件の購入金額だけでなく諸経費や税金がかかってきます。
どのような費用があるのか、ご紹介しますね。
仲介手数料・・・不動産会社に支払う費用です。物件価格の3％に物件の価格が400万円を超える場合はさらに6万円上乗せした金額がかかります。
不動産取得税・・・不動産を購入した時にかかります。
固定資産税・・・所有している不動産に毎年かかります。
登録免許税・・・物件が自分の所有になるために登記簿の登録をするときにかかります。
印紙税・・・契約書に貼るために必要で、金額は物件の価格によって異なります。
司法書士報酬・・・物件の登記作業を依頼するときにかかります。
ローンの手数料・・・銀行や信託などで住宅ローンを組むときに事務手数料や保証料としてかかります。
各種保険料・・・物件に対する災害保険に加入する際にかかります。
主にかかる手数料をご紹介しておりますが、仲介手数料は個人間での契約では必要なかったり、司法書士報酬も自分で登記作業ができればかかりません。不動産会社によっては頭金なしですべてローンにすることができる場合もありますが、すべての価格を把握してどのように返済していくかという計画はしっかり立てておきましょう。
銀行のローン審査は厳しいので、不動産投資を始めようと思う人は安定した収入を得ていたほうが有利に働きます。
投資物件を選ぶ時のコツとは
投資物件を探す時にときに気を付けておきたい5つのチェック項目をご紹介します。
①入居者層をイメージする
所有する不動産物件の周りの環境をしっかり確認しておくと、どのような人がここに居住するかをイメージすることができます。
学校や工場が近い、病院が多いなど周辺環境で、家族世帯が住むのか単身が多いのかといったことが想定できます。
②中古物件の改修はされているか
特に中古物件を購入するときに気を付けてもらいたいのですが、マンションやアパートなど定期的にメンテナンスが必要になります。新築は関係ありませんが、中古物件を購入する際には、直近でいつメンテナンスが行われていたかを確認しておきましょう。物件を購入してすぐメンテナンスが必要になる場合はコストが多くかかることを認識しておきましょう。
③売りに出された経緯を把握しておく
中古物件の場合、元の所有者がいるはずです。所有者がなぜこの物件を手放そうと思ったのかを聞いておきましょう。理由を知ることで、物件を購入するかを検討する手段の一つになります。
④融資先を決めておく
物件によっては、融資先の金融機関が決められている場合もあります。自分で探す場合にも、融資が受けられるのか、安全な金融機関なのかを確認しておきましょう。
融資が通らなければ、そもそも物件を探す意味がありません。
⑤管理会社の情報を得ておく
投資物件を所有するにあたって、物件の売買は不動産会社と交わしますが、その後の管理については管理会社と契約を結ぶことになります。管理会社に支払う管理料は家賃の5％程度になっていますが、どこまで管理してくれるのか、信頼できる管理会社なのかを確かめておく必要があります。
不動産会社よりも管理会社との付き合いが長くなるので、しっかりとした信頼関係を築ける管理会社を選びましょう。
不動産投資を賢く始めましょう
不動産投資は、初期費用も高額で躊躇してしまいがちですが、長い人生の中で長期的に安定した収入を得られるのは不動産投資です。
初心者だからといってしり込みせず、まずは不動産会社にいって話を聞いてみるだけでもいいと思います。
何か一つ行動を起こして次のきっかけにしてもらえれば幸いです。
